Erben & verschenken wird teurer – Immobilienwertermittlungsverordnung

Eigentümer und prospektive Erben von Einfamilienhäusern  bzw. Eigentumswohnungen dürften dies auch in Hinblick auf das Jahressteuergesetz 2022 erhoffen, das am 14. Oktober erstmals im Bundestag beraten und an den Finanzausschuss überwiesen wurde.

Das Gesetzeswerk wird im Parlament mit dem freudigen Einleitungssatz „Staatliche Zahlungen an die Bevölkerung sollen einfacher abgewickelt werden können“ vorgestellt. Jedoch folgen dann die eher folgenschweren Bestandteile, welche mit Zahlungen an die Bevölkerung rein gar nichts zu tun haben. Darunter einige neue regelungen bei der steuerlichen Bewertung von Immobilien. Diese seien, aufgrund der verfassungsrechtlich gebotenen Änderung, bei der Wertermittlung nun in die Steuergesetzgebung einzuführen, begründet das Ministerium seinen Entwurf. Und dieser hat es in der Tat in sich!

Die Bewertung von Häusern: Ende mit dem jahrzehntelangen Ringen

Die Reform für die neue Grundsteuer ist umfangreich, komplex – und fordert in diesem Jahr 2022 Eigentümer und Eigentümerinnen. Sie müssen beim Finanzamt einige Daten einreichen. Dabei müssen Sie ganz genau sein und spezielle Fristen beachten. Wir von der ASK Steuerbartung Hannover können Ihnen die Sicherheit geben und genau sagen, was zu tun ist.

Der “gemeine Wert” bezeichnet demnach einen Wert, wie er beispielsweise bei einem Verkauf zu realisieren wäre. Im Jahressteuergesetz werden nun also diese Daten und Anforderungen umgesetzt. Und da wird so mancher Eigenheimbesitzer am 1. Januar plötzlich vermögend, ohne seinem Gebäude auch nur einen einzigen Stein hinzugefügt zu haben. Die neuen Bewertungsregeln, sollte das Jahressteuergesetz in dieser Hinsicht unverändert die Beratungen und Beschlussfassungen von Bundestag und Bundesrat durchlaufen, machen ab Januar 2023 das Erben teurer, und zwar mitunter außerordentlich. Und das Beschenkt werden übrigens auch.

Im Jahressteuergesetz können Testamente plötzlich dringlich werden.

Die Preissteigerungen der vergangenen Jahre, vor allem in bevorzugten, Lagen tun ihr Übriges. So mancher Haus- und / oder Wohnungsbesitzer konnte in wenigen Jahren eine 100% – ige Steigerung der Preise beobachten, die in der Nachbarschaft bei Verkäufen aufgerufen wurden. Wer nicht verkaufen oder verschenken wollte, konnte auch einfach nur gelassen zuschauen.

Fast niemand machte sich unmittelbare Gedanken um das Vererben oder die Abfassung eines angepassten Testaments. Das könnte nun sehr schnell dringlich werden. Denn die Freibeträge bei der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer ändern sich keineswegs, was den Wertsteigerungen angemessen wäre. So bleibt es etwa bei einem Freibetrag für direkte Nachkommen von 400.000 Euro. Schon für Enkelkinder halbiert dieser sich. Und: 400.000, das klingt nach sehr viel Geld.

Was es nicht ist, wenn ein eher gewöhnliches Einfamilienhaus in Großstadtnähe beim Bau oder Kauf vor Jahr und Tag diesen Wert hatte – der ist in wenigen Jahren auf mitunter das Doppelte gestiegen. So dass ein direkter Nachkomme beim Erben trotz privilegierter Stellung im Steuergesetz fünfstellige Beträge aufwenden muss – außer, er selbst wohnt im neuerdings so bezeichneten „Familienheim“, und dies für weitere zehn Jahre zum Beispiel. Oder zieht unverzüglich dort ein. Sind die Kinder aus dem Haus, und leben fern der Heimat, hilft alles nichts. Oder auch, falls die Wohnfläche mehr als 200 Quadratmeter beträgt, womit die Komplexität des Erbschaftsteuerrechts noch lange nicht erschöpft ist. Im Zweifelsfall bleibt den Erben nur, den Sachwert des Hauses, wenn möglich, gut belegbar niedriger einschätzen zu lassen.

Konsequenzen für Eigentümer und Erben von gewerblich genutzten Immobilien

Ebenfalls tiefgreifende Konsequenzen haben die Neuregelungen für Eigentümer und Erben von gewerblich genutzten Immobilien und vermieteten Objekten – allerdings, so ein Fachanwalt: „Die genannten Änderungen kommen nicht so überraschend, wie jetzt vielfach beklagt wird“. In der Tat stammt das Urteil des Bundesverfassungsgerichts schon von 2006. Viele Betroffene haben sich allerdings mehr oder weniger darauf verlassen, dass sich in dieser Hinsicht jahrelang nichts Entscheidendes tat, und dies auch weiterhin so erwartet. Nun wird es ernst mit dem angepassten Ertragswertverfahren etwa für Mietobjekte.

Die neu ermittelten Daten der Finanzverwaltung, etwa basierend unter anderem auf den Festlegungen von Gutachterausschüssen der Kommunen, sollen im übrigen auch bei der kommenden Neuregelung der Grundsteuer berücksichtigt werden, aber das ist erkennbar eine andere Geschichte. Jedenfalls dürfte eine Eigentumsübertragung ohne fachkundige Unterstützung kaum noch empfehlenswert sein – denn bei ungeschickter Handhabung drohe eine Schenkung extrem teuer zu werden: Ein Steuerberater spricht von der weitgehend unbemerkten stärksten Steuererhöhung seiner langen Laufbahn. Rein formal wird natürlich kein Steuersatz angehoben – dass die betroffenen Bürger gleichwohl heftig zur Kasse gebeten werden, ist dennoch Fakt.

Ebenfalls wie beiläufig ändert sich auch Grundsätzliches, was die lineare Abschreibung bei gewerblich genutzten Immobilien angeht. Für Gebäude, die nach dem 1. Januar 2023 errichtet werden, gilt die künftige Abschreibungsrate (AfA) von drei Prozent jährlich (statt bisher zwei Prozent). Das ist vordergründig steuersparend für den Eigentümer. Die angenommene Nutzungsdauer von Häusern sinkt damit aus steuerlicher Sicht von 50 auf 33 Jahre. Danach muss der Steuerbürger neu nachdenken. Inwieweit die Finanzpolitiker damit eine Einschätzung der heutigen Bauqualität abgeben wollten, ist allerdings nicht überliefert.